Introduction au Plan d'Occupation des Sols du 24 février 1992 et suite

L'urbanisme et la protection du site du Vésinet

  • Le cahier des charges de 1858-1863

La forêt du Vésinet devint propriété de la Société Pallu et Compagnie à la suite d'un échange de terrain avec la Maison de l'Empereur, approuvé par le senatus-consulte du 8 Juin 1857. Traversée depuis 1837 par le chemin de fer, elle fut lotie lorsque Alphonse Pallu et le Comte de Choulot eurent tracé les voies et défini l'emplacement des pelouses, coulées vertes, lacs et rivières. Les premiers lots furent vendus par adjudication en octobre 1858.
Le Vésinet fut ainsi la première agglomération dotée d'un plan d'urbanisme qui comportait dès son origine, les deux pièces maîtresses de toute oeuvre d'urbanisme: un plan, le plan de lotissement, et un règlement: le cahier des charges que remettait la Société Pallu et Cie aux acquéreurs du terrain dès 1858 et dont la version définitive date du 10 Mai 1863. Le Vésinet a pu ainsi se développer dans le cadre qui lui avait été tracé par son fondateur.
Le Vésinet fut érigé en commune par la loi du 31 Mai 1875. Cette loi se référait expressément à l'acte d'engagement souscrit par la Société Pallu et Cie en date du 15 Juin 1872, et par là même entérinait le cahier des charges du 10 Mai 1863.
Les articles 5, 6 et 7 du cahier des charges visaient la protection du site avec trois séries de prescriptions en matière de clôture, de construction de maisons et d'activités économiques.

  • Les clôtures des terrains bordant les pelouses et les coulées ne pouvaient être constituées que par des "haies ou sauts-de-loup, des grilles ou treillages en fer ou en bois, posés sur le site ou sur murs d'appui. Les murs d'appui et les haies ne pourront avoir plus de 1,10 m d'élévation; les haies devront être taillées au moins une fois par année". Les règles étaient plus strictes pour la clôture des lots bordant le "tapis vert" et l'étaient davantage encore en bordure des lacs et des rivières (aucune clôture si ce n'est des treillages légers en fil de fer destinés seulement à éviter les accidents et dont la hauteur ne pourra excéder un mètre.
  • La construction n'était réglementée qu'aux abords des coulées, pelouses, lacs et rivières. Une zone non aedificandi de 10 mètres était imposée sauf pour l'édification de kiosques, berceaux, réservoirs et belvédères élégants, susceptibles d'embellir la propriété et l'aspect accueillant du Vésinet. Si le terrain était séparé des coulées etc... par une route carrossable, la zone non aedificandi pouvait accueillir aussi des pavillons de concierge, écuries, remises en service "pourvu que leur façade extérieure soit décoratrice, que leur largeur n'excède pas 6 mètres et que la hauteur n'excède pas un rez de chaussée surmonté d'un étage lambrissé".
  • L'exploitation était interdite sur la totalité du Vésinet, d'usines, manufactures, carrières, plâtrières, fours à chaux ou à plâtre, briquetteries et sablières. Les pépiniéristes et les jardiniers pouvaient en revanche, s'établir dans toutes les parties du Vésinet. Et sur certains terrains seulement pourraient s'installer les commerces, métiers et industries utiles aux constructions ou aux besoins domestiques.

Le rappel de ces dispositions qu'on appellerait aujourd'hui, règles d'urbanisme, s'impose pour montrer que Le Vésinet pour conserver son âme doit rester fidèle à son cadre original et originel.
D'autres communes de la Région Parisienne connaissent des lotissements du même genre, telle Maisons-Laffitte. Le Vésinet est la seule où la commune coïncide exactement avec le lotissement. Il en résulte une unité qui ne se retrouve nulle par ailleurs: unité de conception, unité de développement, unité d'intérêts entre les habitants tous soumis au même règlement et tous bénéficiaires des mêmes avantages.
Conçu comme un lieu de villégiature pour les Parisiens, il a vu cette destination se transformer peu à peu avec le développement de l'automobile, et avec la poussée démographique et le phénomène de l'urbanisation qui ont débordé progressivement Paris et sa plus proche banlieue après la première guerre mondiale.
Le Vésinet, englobé maintenant dans le tissu urbain de la Région Parisienne, a perdu son caractère de résidence secondaire et est devenu un lieu d'habitation privilégié et recherché, mais il a conservé son caractère principal d'agglomération formée de villas disséminées dans la verdure.
Ce ne fut pas toujours sans difficultés, car les créateurs du Vésinet n'avaient pu tout prévoir. Mais chaque fois que la Ville a été menacée d'un développement contraire à l'esprit d'origine, la population a manifesté son attachement au Vésinet traditionnel et a réagi pour défendre et conserver son cadre et ses particularités. Le cahier des charges est resté en application pendant plus de soixante ans, mais à partir des années vingt il fut battu en brèche. Le Vésinet fut affecté par le morcellement des grandes propriétés et par des constructions d'immeubles collectifs sans réglementation.

  • Le règlement des servitudes de 1937

Après la première guerre mondiale, s'effectuent au Vésinet un certain nombre de lotissements, s'édifient de grands immeubles, route du Grand-Pont, chemin de la Grande-Pelouse. En l'espace de dix ans (1921-1930) la population augmente de 50%. Six cents pavillons sont construits entre 1920 et 1927. En 1924, le Conseil Municipal, présidé par Camille Saulnier, décide néanmoins de réglementer dans l'intérêt de l'hygiène la hauteur des immeubles bordant les rues. Ils pourront s'élever jusqu'à 6 mètres plus les trois quarts de la largeur de la voie, sans dépasser 13,50 mètres. Cette règle est assouplie quatre mois plus tard, en Juin 1924 : si l'immeuble doit dépasser cette hauteur, il doit être reculé par rapport à l'alignement d'une distance égale au dépassement de hauteur. Certains considéraient, en effet, que la limitation de la hauteur augmentait la crise du logement. Mais, en 1926, le Maire abroge l'arrêté réglementant la hauteur des immeubles. Le Vésinet se retrouve donc sans protection.
En 1932, une loi autorise l'établissement d'un projet d'aménagement de la région parisienne auquel seront subordonnés les projets d'aménagement, d'embellissement et d'extension des communes. Celles-ci devront toutes, si elles sont situées dans un rayon maximum de 35 km, établir un projet si elles ne l'ont déjà fait en application des lois de 1919 et 1924. C'est le cas du Vésinet.
La Municipalité issue des élections de 1929, et dont Henri Cloppet est devenu le Maire, a décidé de prendre le mors aux dents, afin de renforcer la protection du site du Vésinet. Elle s'est rendue compte que le cahier des charges de 1858 comportait maintenant des lacunes. En matière de construction de locaux d'habitation, ses seules prescriptions, on l'a vu, portaient sur le respect des zones inconstructibles à proximité des pelouses, lacs et rivières. Mais rien ne venait limiter la taille ou la hauteur des constructions. Et, en dehors de ces secteurs protégés, aucune règle de constructibilité n'existait.
La Municipalité et le Syndicat d'Initiative se mirent alors au travail. Cela devait déboucher sur le règlement des servitudes de 1937.

En 1933, le Conseil Municipal demande le classement des parties du site appartenant à la commune, puis un arrêté municipal édicte un important règlement de voirie qui, notamment, reprend et affine les dispositions du cahier des charges relatives aux clôtures, impose des prescriptions en matière de fenêtres, auvents, marquises, revêtements de façades.
Enfin, toujours en 1933, le Conseil examine le projet de plan d'aménagement qui sera adopté définitivement le 10 Décembre 1935, sur le rapport de Gaston Jonemann, conseiller municipal. Entre-temps, ont été pris les deux arrêtés ministériels de Février 1934, celui du 5 classant comme sites le Lac des Ibis, les pelouses et les coulées appartenant à la commune, celui du 1er inscrivant à l'inventaire des sites "dont la conservation présente un intérêt général" les autres lacs et les rivières (propriétés de la Lyonnaise des Eaux).

Les innovations essentielles du règlement de 1937 ont consisté en premier lieu à classer en quatre catégories, les terrains du Vésinet et à définir, pour chacune d'elles, des dispositions particulières:

  • Première catégorie (abords et environs des pelouses, coulées, lacs et rivières) : 1 000 m² minimum de surface et 25 mètres de largeur minimale,
  • Deuxième catégorie (parties ayant conservé le caractère pittoresque) : 700 m² et 18 mètres,
  • Troisième catégorie (parties n'ayant pas de caractère pittoresque ou dans lesquelles le morcellement est déjà très accentué) : 400 m² et 12 mètres,
  • Quatrième catégorie (le "village" et les parties du parc du Vésinet réservées au commerce) : pas de règles minimales.

Les zones non aedificandi en façade sur rue sont définies pour les trois premières catégories. Des marges latérales d'isolement sont fixées en fonction de la largeur du terrain. Les règles d'emprise au sol apparaissent aussi (30 % dans les trois premières catégories où seules des maisons peuvent être construites, 70 % dans la quatrième).
La hauteur est aussi réglementée dans les trois premières catégories, 12 mètres maximum (mais deux étages seulement dont un sous combles ou terrasse). Dans la quatrième catégorie, quatre étages, 15 mètres maximum. Figurent aussi dans le règlement des servitudes des dispositions concernant les constructions multiples sur une même propriété, les vues directes ou l'affichage (interdit dans les trois premières catégories).
Enfin, le règlement de 1937 soumet à autorisation municipale la construction des bâtiments, allant donc au-delà de la loi de 1902 qui n'exige le permis de construire que pour les communes de 20 000 habitants et plus.

A partir de 1950, Le Vésinet vit réapparaître la menace de la construction collective et les insuffisances du règlement de 1937 furent mises à leur tour en lumière. La mise en révision fut décidée en 1962. Un projet fut établi en Mars 1964. Après avoir énoncé d'excellents principes, ce projet s'en écartait malheureusement dans leur application. Il fut repoussé par la population à l'occasion des élections municipales de 1965 qui se jouèrent sur ce thème. Le plan d'urbanisme de détail approuvé le 8 Juillet 1970 conservait les principes du projet de 1964, mais il les appliquait plus strictement dans le sens de la conservation du caractère qui avait été donné au Vésinet par Alphonse Pallu.

  • Le plan d'urbanisme de détail de 1970

Le Règlement de 1970 avait été établi sur la base d'un règlement-type élaboré par l'Administration, mais ses rédacteurs désiraient y inclure les dispositions du Cahier des Charges pour leur donner un caractère public. Celles d'entre elles qui n'y trouvaient pas leur place furent donc rassemblées dans un Titre V qui compléta le règlement-type.
L'expérience du passé a incité également à compléter ce titre V par une réglementation des mises en copropriété des terrains.
Le plan de 1937 avait introduit un zonage par rue. Pour se conformer aux nouvelles instructions, le plan de 1970 le transforma en un zonage par îlot. Le souci de limiter le déclassement ou le surclassement des propriétés explique le tracé des limites des zones, qui peut paraître un peu compliqué à première vue.
Enfin, sans attendre que la nouvelle législation sur les plans d'occupation des sols soit mise en application, le règlement de 1970 fixait des coefficients d'occupation du sol pour les différents secteurs. Outre l'avantage présenté par cette disposition qui se prêtait beaucoup moins aux interprétations abusives que les anciens calculs de densité, ses initiateurs espéraient qu'elle permettrait de faire assimiler le moment venu le plan de 1970 à un plan d'occupation des sols.
Cet espoir a été déçu et la municipalité a été contrainte de refaire toute la procédure d'élaboration et d'approbation d'un plan d'occupation des sols, et en particulier de transformer le règlement de 1970 pour le rendre conforme au règlement-type des POS.

  • Les plans d'occupation des sols (POS) de 1979 et 1992

Le Plan de 1970 avait dans l'ensemble donné pleine satisfaction à la population. La première intention de la municipalité fut donc de n'y rien changer, à part quelques points de détail dont l'usage avait montré qu'il était souhaitable de les modifier ou de les compléter. Il s'agissait donc uniquement au départ de transposer les dispositions du plan de 1970 dans les formes prescrites pour un POS. Ce travail s'avèra d'ailleurs assez ardu dans certains cas, car les rédacteurs ne voulaient pas abandonner les dispositions particulières au Vésinet, qui avaient contribué à lui donner son caractère exceptionnel. C'est ainsi qu'une première rédaction fut prête en novembre 1975.
En application des recommandations gouvernementales, une première rédaction fut présentée à la population du Vésinet en décembre 1975, afin de s'assurer de son assentiment dès avant l'enquête administrative et la publication officielle de ce document.
Entre-temps toutefois, un mouvement d'opinion s'était fait jour chez une partie des habitants qui craignaient de voir la population des secteurs d'habitation collective prendre trop d'importance, d'une part par rapport à celle des secteurs d'habitation individuelle, d'autre part eu égard aux difficultés provoquées par le développement de l'automobile, créant une menace pour la tranquillité des habitants. Ce mouvement d'opinion s'est exprimé aussi bien dans une partie des observations recueillies au cours de l'exposition de décembre 1975, que dans les lettres et les vœux adressés à cette occasion par les associations locales intéressées.
Ces faits incitèrent la municipalité à réduire les coefficients d'occupations du sol des zones où la construction collective est autorisée.
En outre, quelques exemples de constructions individuelles abusives ayant soulevé des protestations, il fut décidé de réduire les possibilités de construction en hauteur et de rendre plus sévères les règles d'isolement dans les zones de constructions individuelles.
Ce furent les seules modifications notables apportées par le POS au plan d'urbanisme de détail de 1970. En particulier, le plan de zonage restait inchangé, mis à part quelques rectifications de détail.
Par la suite, le POS devait subir plusieurs modifications qui furent respectivement approuvées, le 24 juin 1993 et le 1er février 2000. Le POS du Vésinet fut également mis à jour par arrêtés du maire à deux reprises, le 22 février 2001 et le 24 août 2001. Enfin, il subit une révision simplifiée en 2005 (concernant principalement la Place du Marché) et une autre en 2008 (pour rendre constructibles les terrains de l'hôpital destinés par l'Etat à être urbanisés).
Le POS est resté en application jusqu'en mars 2014.

  • Le plan local d'Urbanisme (PLU)

Rendu nécessaire par les nombreux changements législatifs et règlementaires dans le domaine de l'Urbanisme, le PLU a été mis en chantiers en mai 2008. Son élaboration aura demandé près de six ans de travail. Un premier projet, arrêté en janvier 2013 et mal accepté par la population, avait entraîné une élection municipale partielle en avril 2013. L'arrivée d'une nouvelle équipe municipale a permis la réalisation d'un nouveau projet proposé en août 2013 à l'enquête publique, après un important travail de réécriture avec l'aide des Associations locales. Ce projet, modifié à la suite des remarques faites dans le cadre de l'enquête publique, fut voté par le Conseil municipal le 13 février 2014. Validé par la Préfecture, il est entré en vigueur le 18 mars suivant.
Ses orientations ont été définies dans un Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD), avec pour ambition de perpétuer la préservation du caractère exceptionnel et historique de notre Ville-parc.
La version officielle des différents documents qui composent le « PLU » peut être téléchargée sur le site officiel de la Mairie du Vésinet [*].

Le Plan Local d’Urbanisme en vigueur sur la commune est désormais accessible sur le Géoportail de l’Urbanisme. Vous pouvez consulter le PLU en ligne via ce lien.
Le géoportail de l’urbanisme (GPU) est un portail officiel offrant un accès centralisé, permanent et immédiat aux documents d’urbanisme approuvés et aux servitudes d’utilité publique sur l’ensemble du territoire. Depuis le 1er janvier 2020, le GPU est la plateforme légale de publication des documents d’urbanisme. Toutefois, le site précise que certains documents téléchargeables ont un caractère "informatif" et ne sont pas opposables.

  • Le Site Patrimonial Remarquable (2018)

La loi de décentralisation du 7 janvier 1983, dont le champ fut étendu par la loi « paysages » du 8 janvier 1993, et qui constitua à partir du 24 février 2004 l'article L6423 du Code du patrimoine, avait pour objet d'assurer la protection du patrimoine paysager et urbain et mettre en valeur des quartiers et sites à protéger pour des motifs d’ordre esthétique ou historique en exprimant l'ambition d'améliorer la notion de champ de visibilité (« périmètre de 500 m » aux abords d'un monument historique) en lui substituant un « périmètre intelligent ». Ces zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager étaient plus connue sous leur sigle peu évocateur de Z.P.P.A.U.P.
Le plan d'occupation des sol (POS) du Vésinet comportant de nombreuses clauses qualitatives et des annexes explicites s'appuyant sur les arrêtés de classement et d'inscription à l'inventaire des sites conduisirent les élus à ne pas envisager de prime abord comme utile une ZPPAUP au Vésinet. Pourtant, l'annonce d'un nouveau dispositif de règlementation, le Plan local d'Urbanisme et l'étendue de son périmètre plus limitée que le POS (celui-ci étant régulièrement remis en cause par l'évolution des lois et décrêts) l'élaboration d'un règlement de ZPPAUP fut mise en chantier en 2006 dans le but d'appuyer le futur Plan Local d'Urbanisme (PLU) sur le socle des servitudes d'utilité publique définies pour la ZPPAUP.
Il n'en fut rien. Après 5 ans de travaux régulièrement ralentis par d'autres priorités, l'élaboration du règlement de ZPPAUP fut mise en sommeil en 2011, et la priorité fut donnée à la mise en chantier sans attendre du PLU.
Hélas, lorsque le Plan local d'Urbanisme fut enfin arrêté (13 février 2014) et que l'on reprit le chantier de la ZPPAUP, on dut reprendre ce travail très en amont car, entre temps, par une nouvelle loi du 12 juillet 2010, les ZPPAUP avaient été remplacées par les Aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP). Si les ZPPAUP mises en place avant le 14 juillet 2010 continuaient de produire leurs effets de droit, ce n'était pas le cas au Vésinet, le document étant alors insuffisamment avancé.
Il fallut reprendre le travail en tenant compte à la fois des choix retenus pour définir le PLU (AVAP et PLU devant être compatibles) et des nouvelles règles environnementales instaurée par la loi dite « Grenelle II » du 12 juillet 2010.
Avant même que cet ultime chantier soit achevé, le législateur remaniait encore son cadre légal par la loi relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine du 7 juillet 2016 (dite « Loi CAP ») qui substitue les Sites Patrimoniaux Remarquables aux AVAP ainsi qu'aux ZPPAUP encore en place et aux antiques secteurs sauvegardés.

Après un avis favorable unanime en Commission Régionale du Patrimoine et de l’Architecture (septembre 2017) et une enquête publique en bonne et due forme, le règlement d'AVAP fut approuvé par le Conseil municipal le 25 janvier 2018 et par le truchement de la loi CAP, l'AVAP approuvée fit automatiquement du Vésinet un Site Patrimonial Remarquable.
Télécharger le dossier [*] qui comprend : un Rapport de présentation, un Diagnostic territorial, un Règlement, des éléments cartographiques, ainsi de des documents annexes précieux sur les arbres remarquables, les portails, clôtures et jardins remarquables, les maisons exceptionnelles ou de grand intérêt architectural. Si de nombreuses villes comptent des sites patrimoniaux remarquables très rares sont celles dont la quasi totalité du territoire est ainsi labellisée.

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    [*] Le site de la mairie n'étant pas un site d'archivage pérenne, les liens proposés peuvent être invalidés sans préavis.

Société d'Histoire du Vésinet, 2007-2018 — www.histoire-vesinet.org